La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 24 de octubre de 2024, en el asunto C-347/23, aborda la consideración de “consumidor” en el contexto de un préstamo hipotecario destinado a la adquisición de un inmueble para su arrendamiento, esta sentencia extiende el concepto de consumidor a un supuesto que hasta la fecha era ajeno a él según nuestra normativa y jurisprudencia nacional, así el TJUE considera que una persona física que adquiere un inmueble mediante un préstamo hipotecario para destinarlo a arrendamiento puede ser considerada “consumidor” según la Directiva 93/13/CEE, siempre que dicha actividad no forme parte de su actividad profesional
Antecedentes de la sentencia del TJUE.
El contexto de la sentencia nos sitúa ante dos ciudadanos domiciliados en Londres que obtuvieron en el año 2008 un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda en Varsovia con la intención de alquilarla, en el año 2019 deciden interponer una demanda contra la entidad financiera argumentando que el préstamo contenía cláusulas abusivas lo que conllevaba la nulidad del mismo. La entidad financiera se opuso alegando que al destinar el inmueble al alquiler los prestatarios actuaron como profesionales y no como consumidores, por lo tanto, ni las cláusulas son abusivas ni el contrato es nulo.
La sentencia del TJUE
Planteada este caso ante el TJUE sobre una consideración prejudicial, clasificar correctamente bien como consumidor bien como profesional al prestatario que compra una vivienda para alquilarla, lo cual es crucial a la hora de considerar si resultan aplicables o no al prestatario las disposiciones de la directiva 93/13. La consideración de si los demandantes son consumidores será el fundamento para estimar la demanda, ya que si no se consideran como tales supondría que no serían de aplicación caso las disposiciones de la directiva 93/13 por lo que la demanda debería de ser desestimada.
El TJUE determinó que una persona física que adquiere un inmueble mediante un préstamo hipotecario para destinarlo a arrendamiento puede ser considerada “consumidor” según la Directiva 93/13/CEE, siempre que dicha actividad no forme parte de su actividad profesional. El hecho de obtener ingresos por el alquiler no implica automáticamente una finalidad profesional.
Implicaciones de la sentencia:
Esta decisión amplía la protección otorgada por la normativa de consumo a individuos que, sin ser profesionales del sector inmobiliario, adquieren propiedades para alquilarlas. Así, se reconoce que la obtención de ingresos por alquiler no desvirtúa la condición de consumidor, siempre que la actividad no sea profesional. Esto permite a los prestatarios reclamar la aplicación de la normativa de defensa de consumidores y usuarios en casos de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo.
En resumen, el TJUE refuerza la protección de las personas físicas en operaciones inmobiliarias, considerando que la mera obtención de ingresos por alquiler no excluye la condición de consumidor, siempre que no se trate de una actividad profesional.
Esta interpretación del TJUE en el ámbito del derecho nacional permitiría a todos las personas físicas que han formalizado préstamos hipotecarios para la compra de viviendas con el fin de destinarlas al alquiler puedan tener la consideración de consumidores y por lo tanto reclamar todo tipo de cláusula abusiva incluida en su préstamos hipotecarios (vencimiento anticipado, suelo, gastos hipotecarios, etc.)
Pero es importante señalar que la consideración del “consumidor” se evalúa caso por caso, atendiendo a si la actividad del alquiler se realiza de una manera profesional o habitual, atendiendo a la finalidad y al contexto de cada operación para determinar al aplicación de la directiva 93/2013.
Así en el supuesto de hecho planteado ante el TJUE, aunque dicho tribunal tuvo en consideración que los prestatarios nunca vivieron en lugar donde se ubicaba en el inmueble y que su clara intención era la de adquirir la vivienda para arrendarla no por ello se les puede considerar profesionales y ello por:
- Estuvieron en todo empleados con arreglo a contratos de trabajo, y en ningún momento se dedicaron profesionalmente a la gestión de bienes inmuebles y tampoco tenían formación en este campo.
- Y los ingresos que se obtenían del arrendamiento eran una forma de ahorro como alternativa a otras opciones de inversión (copar de acciones, fondos de inversión, etc.) respecto a las que no se discute la consideración de consumidor de las personas físicas que intervienen en ella.
Conclusión: el TJUE considera que la inversión en bienes inmuebles destinadas al alquiler constituye para los consumidores una forma aceptada de multiplicar sus ahorros, lo que a su vez conlleva otros beneficios sociales para los propios arrendatarios, razón por la cual el TJUE considera que en este supuesto de hecho debe de ser de aplicación la directiva de protección de los consumidores a las personas físicas que formalizan préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas con el fin de destinarlas al alquiler.
