La hipoteca subrogada es un mecanismo financiero que permite a un deudor hipotecario realizar cambios en las condiciones de su préstamo sin necesidad de cancelar la hipoteca original. Este proceso se produce cuando se traspasa la hipoteca de un titular a otro, o cuando se modifica la entidad prestamista que la gestiona. Es una opción cada vez más utilizada por los propietarios que buscan optimizar sus condiciones de financiación.
Dentro de este contexto, la subrogación puede implicar tanto la asunción de una hipoteca existente por parte de un nuevo propietario como el cambio de banco por parte del titular para beneficiarse de unas condiciones más favorables, así como una reducción en el tipo de interés.
Tener una hipoteca subrogada es algo habitual, que puede darse por varios motivos. Desde buscar mejores condiciones en la propia entidad mediante una novación o en una nueva o subrogar la hipoteca del anterior propietario de la vivienda o del promotor inmobiliario en cuando se trata de obra nueva.
Sin embargo, una duda que sobrevuela a quienes han optado por esta práctica tiene que ver con la devolución de gastos de la hipoteca en caso de subrogación. Por eso, vamos a ver en qué situación se encuentra esta práctica en España.
Diferentes situaciones de subrogación hipotecaria
Lo primero de todo es saber el tipo de subrogación efectuada. Como ya hemos dicho, puede tratarse de una hipoteca en novación tras haber amenazado con un cambio de banco. En este caso, sería la propia entidad quien mejoraría las condiciones préstamo.
Por ejemplo, en el caso de haber contratado una hipoteca a tipo fijo en el año 2010 con el Euribor al 1,2% y, al cabo de los años aprovechando la bajada de los tipos de interés, y con el indicador en el -0,4% renegociamos las condiciones para pagar menos.
También puede ser el caso de una hipoteca “traspasada”. En este supuesto, el propietario de la vivienda, para vender su propiedad, puede amortizar la hipoteca o llegar a un acuerdo de cambio de titularidad de la misma. De esta manera, el nuevo propietario pasaría a hacerse cargo de la deuda con el banco asumiendo las condiciones ya contratadas por el anterior propietario.
Una variante muy habitual de esta subrogación de deudor es la subrogación a la hipoteca del promotor. Esto consiste en que el promotor de la vivienda de nueva construcción deje de ser quien aparezca como deudor para que tú ocupes su lugar.
Esta subrogación de promotor se produce en nuevas construcciones y en ningún caso es obligatoria. Al final, el trabajo del promotor es que el proyecto se desarrolle de forma adecuada y para eso contratará un préstamo promotor con alguna entidad. Después, si quieres, podrás subrogarte a la hipoteca que ofrezca ese banco.
Normalmente podrás escoger el préstamo hipotecario que quieras, sea o no con la entidad con la que trabaja el promotor.
Finalmente, el último caso es cambiar la hipoteca de banco. En este escenario, se cambia el acreedor del préstamo en busca de unas mejores condiciones para el mismo con una entidad diferente.
¿Cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca subrogada?
La devolución de gastos de la hipoteca en caso de subrogación puede variar en función del supuesto en el que nos encontremos. En primer lugar, vamos a hablar de la subrogación por compraventa.
En el escenario de que la hipoteca subrogada sea fruto de una compraventa, la situación varía en función del papel que el banco desempeñe. Así, si la entidad tan solo acepta la subrogación y no se modifican las condiciones del préstamo, no se pueden reclamar los gastos. Por el contrario, si la entidad modifica algunas condiciones y, siempre y cuando haya comparecido a la firma de la escritura, sí se pueden reclamar los gastos, tal y como estableció el Tribunal Supremo en la sentencia del 17 de junio de 2020.
En el caso de cambiar de acreedor para buscar mejores condiciones financieras, los gastos de la hipoteca se pueden reclamar a la anterior entidad siempre y cuando estos no se adapten a la legalidad. Dicho de otra manera, si cuando contratamos la hipoteca por primera vez, nos tocó pagar la cláusula suelo, todos los gastos de registro, los gastos notariales y los de gestoría, se puede solicitar la devolución de los mismos.
Con la nueva entidad, tendremos que comprobar que estos gastos se ajustan a la normativa vigente o, en caso de pagarlos nosotros, que sea porque a cambio la entidad nos ofrece mejores condiciones en cuanto al pago de intereses, por ejemplo.
Los casos en los que reclamar los gastos de mi hipoteca subrogada
Por hacer un resumen esclarecedor de lo dicho hasta ahora, podemos establecer dos escenarios en los que tenemos derecho a reclamar los gastos:
- Cuando subrogamos una hipoteca en una compraventa y siempre que la entidad modifique algunas condiciones, además de haber comparecido a la firma de la escritura
- Siempre y cuando hayamos pagado íntegramente la cláusula suelo, todos los gastos de registro, los gastos notariales y los de gestoría
¿Qué pasa con la hipoteca de promotor?
Finalmente, si se trata de otro tipo de hipotecas, como el caso de las llamadas hipotecas de autopromotor o promotor – las solicitadas para construir una vivienda – se aplica todo lo dicho anteriormente.
De esta manera, la devolución de los gastos en una hipoteca de subrogación promotor se podría reclamar en los mismos supuestos mencionado.
La subrogación hipotecaria es un acuerdo en el que se puede reemplazar al acreedor o al deudor en una hipoteca. Dicha posibilidad está protegida por el artículo 1211 del Código Civil, que menciona literalmente lo siguiente:
“El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada”.
La Ley 2/1994, del 30 de marzo, titulada: sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecariostambién aporta claridad sobre el tema. Por otra parte, la subrogación hipotecaria puede darse de dos formas: cuando se hace la subrogación de hipoteca del deudor, y cuando se realizala subrogación de hipoteca del acreedor.
La subrogación de hipoteca del deudor, tal como su nombre lo indica, se registra cuando alguien está interesado en adquirir una vivienda y ya cuenta con una hipoteca.
Lo que se hace es que la hipoteca pasa a estar a nombre de un nuevo deudor y con este traspaso también se añaden los gastosque implica un préstamo de este tipo.
Aunque no es tan fácil, como sucede con el préstamo hipotecario, la entidad financiera hace un exhaustivo estudio de las capacidades de pago que tiene el nuevo deudor para aprobar la subrogación.
Por otro lado, la subrogación de hipoteca del acreedor permite que el deudor pueda cambiar de banco y con esto buscar unas mejores condiciones del préstamo hipotecario como, por ejemplo, eliminar la exigencia de tener un aval, e incluso mejores plazos de amortización, entre otros.
Para saber si tienes derecho a reclamar al banco los gastos de la subrogación de una hipoteca, primero debes tener una leve sospecha de que has pagado más de lo acostumbrado.
La sospecha la puedes tener al comparar la tasa de interés general y viendo si la que pagaste fue más alta, o mirando lo que pagan personas cercanas que también paguen préstamos hipotecarios.
Luego, puedes hacer una lectura rápida de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, llamada: sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
La subrogación de hipoteca tiene usualmente casi los mismos gastos que tiene una hipoteca. Pero, como te contamos arriba, se considera abusivo por parte de nuestra legislación que le toque al usuario correr con los gastos de registro, y la totalidad de los gastos notariales y de gestoría.
Otro gasto que puede aparecer es el de la comisión de apertura, este último puede negociarse con el banco, representa entre el 0,5% y el 1% del total del préstamo hipotecario por lo que puede representar para ti una cuantía importante en caso de pagarlo.
Conclusión referente a reclamación de gastos hipotecarios en las compraventas con subrogación.
Cuando se lleva a cabo una compraventa con subrogación en préstamo hipotecario estamos ante una sola escritura, en la que subyacen dos negocios jurídicos, como son la compraventa y la subrogación. En estos casos, en los que la entidad bancaria únicamente comparece a la firma de la escritura para aceptar la subrogación y no se modifica nada más del préstamo originario, no es posible reclamar gastos hipotecarios.
Sin embargo, sí podemos reclamar los gastos hipotecarios cuando el Banco haya comparecido a la firma de la escritura, y además se modifiquen algunas condiciones del préstamo original, como puede ser el tipo de interés a aplicar, la ampliación del capital prestado, la ampliación del plazo, etc., tal y como confirmó el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de junio de 2020.
Por tanto, para que se puedan reclamar los gastos hipotecarios correspondientes a la escritura de compraventa con subrogación, es necesario que en la misma se modifiquen algunas condiciones del préstamo. Esto puede incluir cambios en los términos financieros, como la tasa de interés, el plazo del préstamo o la cantidad de capital prestado. En esos casos, se considera que ha habido una novación del contrato original y, por lo tanto, se pueden reclamar los gastos hipotecarios.
Los gastos de hipoteca que se pueden reclamar incluyen aquellos relacionados con la formalización de la escritura, como los honorarios del notario, los gastos de registro, los impuestos y cualquier otro costo asociado a la hipoteca. Estos gastos pueden suponer una suma considerable de dinero, por lo que es importante estar informado sobre las circunstancias en las que se pueden reclamar.
Es importante tener en cuenta que cada caso puede ser diferente y que las leyes pueden variar en función del país o la jurisdicción. Por tanto, es aconsejable buscar asesoramiento legal específico para comprender plenamente los derechos y las opciones disponibles en cada situación.
En resumen, en una compraventa con subrogación en préstamo hipotecario, los gastos hipotecarios solo se pueden reclamar si se modifican algunas condiciones del préstamo original en la misma escritura. Si solo se acepta la subrogación sin cambios en el préstamo, no será posible reclamar estos gastos. Cuando se produce una modificación en las condiciones del préstamo hipotecario, como cambios en el tipo de interés o en los plazos de pago, se genera un derecho a reclamar los gastos soportados. La jurisprudencia española ha estipulado que los consumidores pueden exigir la devolución de los costos asociados a dicha modificación en los términos contractuales
Las entidades bancarias juegan un papel crucial en el proceso de subrogación. Es importante notar que, según la legislación vigente, deben compartir los gastos derivados de la subrogación, lo que significa que no pueden cargar el total de estos costos al consumidor sin una justificación solvente. La falta de transparencia en la gestión de estos gastos puede ser motivo para la reclamación legal por parte del afectado.
Las sentencias dictadas por diversas instancias judiciales han tenido un papel crucial en la posibilidad de reclamar gastos asociados a las hipotecas subrogadas. Los fallos favorables a los consumidores han establecido precedentes significativos en este ámbito.
Sentencia TS n.º 546/2019, de 16 de octubre (Id Cendoj: 28079110012019100519).
Esta sentencia es importante porque se reconoce expresamente la posibilidad de reclamar (según los porcentajes establecidos), los gastos de las escrituras de compraventa con subrogación y ampliación de préstamo, declarando lo siguiente:
“(ii) Si se aplica la anterior doctrina al caso de autos, y teniendo en cuenta que existió una ampliación en la garantía hipotecaria la conclusión es que los gastos por esa ampliación deben ser abonados por la entidad prestamista.“
Sentencia TS n.º 314/2020, de 17 de junio (Id Cendoj: 28079110012020100285).
Lo fundamental de esta sentencia es que nos recuerda que es posible reclamar los gastos en el caso de que el banco comparezca en la escritura y se lleve a cabo una novación del préstamo. En concreto, se hace constar, lo siguiente:
“15.- Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario (…)”
Sentencia TS n.º 168/2022, de 1 de marzo (Id Cendoj: 28079110012022100150).
Esta sentencia aclara que no es posible reclamar los gastos en el caso en que el banco no comparezca en la escritura, haciendo constar lo siguiente:
“Ello debe conducir al rechazo de la legitimación pasiva de la entidad bancaria que no ha intervenido en el otorgamiento de la escritura pública que contiene una compraventa con subrogación en préstamo hipotecario. El banco ni fue predisponente de la cláusula cuya nulidad se pretende y ni siquiera intervino como parte en el contrato que la contiene.“
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha tenido una influencia significativa en el contexto de los gastos hipotecarios. En su sentencia del 16 de julio de 2020, el TJUE enfatizó que los gastos de hipoteca deben ser asumidos por la parte que se beneficia del servicio. Esto refuerza la idea de que el prestamista es el responsable de los gastos que no sean estrictamente necesarios para completar la operación.
En una posterior sentencia del 25 de abril de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos no comienza hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la naturaleza abusiva de las cláusulas en su contrato. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que alteró la interpretación de los plazos de prescripción y los derechos de los consumidores, destacando la necesidad de que la información sea accesible y comprensible para todos.
El Tribunal Supremo ha establecido jurisprudencia significativa en relación con los gastos de subrogación de hipotecas, destacando la importancia de la presencia del banco en las escrituras para la legitimidad de reclamar dichos gastos. En una sentencia clave, se reconoce que los gastos de las escrituras de compraventa con subrogación y ampliación de préstamo deben ser abonados por la entidad prestamista si esta ha participado activamente en la novación del préstamo. Esto incluye modificaciones en el capital y la garantía hipotecaria, o en las condiciones financieras como el plazo de amortización.
Por otro lado, el Tribunal Supremo también ha dictado que en los casos donde el banco no comparece en la escritura, no se puede reclamar los gastos, debido a la falta de legitimación pasiva de la entidad bancaria. Esto se aplica tanto a los supuestos de subrogación sin novación como a aquellos en los que el banco no intervino como parte en el contrato.
Estas legislaciones y sentencias son fundamentales para entender el marco legal y judicial que rige los gastos de subrogación de hipotecas en España, ofreciendo a los consumidores y entidades financieras un claro entendimiento de sus derechos y obligaciones en estos procesos.
