La existencia de cláusulas abusivas en los contratos está al orden del día y los contratos de alquiler
no están exentos de su examen en algunos casos como explicamos a continuación.
Recordar que lo primero que habrá de examinarse es si estamos ante un contrato de adhesión
porque en general los contratos de arrendamientos de vivienda no son furto de la imposición de
cláusulas por una sola de las partes sino que son consecuencia de la prevalencia de la libertad
civil, con carácter general.
Asimismo aunque se interpretara que estamos ante un contrato de adhesión, redactado en base a
condiciones generales, concertado con un consumidor, la Exposición de Motivos de la Ley
7/1998, de 13 de abril, ya aclara que no se puede identificar condición general de la contratación,
aunque sea prerredactada o incluso impuesta, con cláusula abusiva.
Las condiciones generales no son por sí mismas ilícitas o abusivas, sino que solo lo serán en los
supuestos previstos legalmente. Dicho texto declara que una cláusula es condición general cuando
está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes,
y no tiene que ser necesariamente abusiva.
La cláusula abusiva es la que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa en detrimento
del consumidor, un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y
puede tener o no el carácter de condición general, pudiendo también aparecer en contratos
particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas. Y así, señala: «las
condiciones generales de la contratación se pueden dar tanto en las relaciones de profesionales
entre sí como de éstos con los consumidores. En uno y otro caso, se exige que las condiciones
generales formen parte del contrato, sean conocidas o -en ciertos casos de contratación no escrita-
exista posibilidad real de ser conocidas, y que se redacten de forma transparente, con claridad,
concreción y sencillez. Pero, además, se exige, cuando se contrata con un consumidor, que no
sean abusivas».
Por lo expuesto, los parámetros legales que deben ser analizados son el Real Decreto Legislativo
1 / 2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de
Consumidores y Usuarios ( TRLGCYU) y la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de
noviembre( LAU ), y cuando las cláusulas afecten a elementos esenciales del contrato, con
carácter previo deberá realizarse un control de transparencia y sólo si no supera el control de
transparencia, podrá abordarse la posible abusividad por desequilibrio, en aplicación del art. 4.2
de la Directiva Comunitaria 93/13 CCE.
Dicho esto, es lo cierto, que existen ya Sentencias en las que se entra a analizar los contratos de
arrendamientos realizados entre un profesional y un consumidor y en las que se viene declarando
como abusivas principalmente las cuatro siguientes cláusulas y las más comunes y que analizamos
a continuación pero ya adelantamos:
► Las cláusulas que permiten actualizar la renta por encima del IPC.-
►Las cláusulas que permiten visitas al arrendador en la vivienda para
comprobar su estado.
► Las cláusulas que disponen que las cláusulas del contrato han sido
negociadas individualmente como una imposición o renuncia o limitación de derechos al
consumo.
► La cláusula que imposibilita la elección del seguro de impagos por
parte del arrendatario.
I.- LAS CLÁUSULAS QUE PERMITEN ACTUALIZAR LA RENTA POR ENCIMA DEL
IPC.-
El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
estableció una limitación legal en la actualización de la renta del alquiler: esta no se podrá
incrementar por encima de la variación que experimente el IPC.No obstante, esta limitación
únicamente aplica a aquellos contratos de alquiler que se hubiesen celebrado con posterioridad al
6 de marzo de 2019. En cualquier caso, también se consideran cláusulas abusivas en el alquiler
aquellas que prevén escalonamientos anuales de renta y aquellas que actualizan la renta a la baja
en caso de IPC negativos.
II.- LAS CLÁUSULAS QUE PERMITEN VISITAS AL ARRENDADOR EN LA
VIVIENDA PARA COMPROBAR SU ESTADO, PREVIO AVISO.
Esta cláusula es muy habitual y común en los contratos de arrendamiento y sin embargo no respeta
los principios del derecho en la medida que no respeta la igualdad de derechos y deberes entre las
partes, y puede ser contraria a la normativa, puesto que la ley obliga al arrendatario a responder
de la buena conservación y mantenimiento del inmueble de sus instalaciones, pero al tiempo de
extinguirse la relación contractual.
Con esta cláusula el arrendador impone o crea una obligación no prevista legalmente o que
contradice los deberes contractuales legalmente previstos.
Según el art. 1.516 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo,
tal y como la recibió.
Por tanto, estas visitas esporádicas implícitamente obligan al arrendatario a esa conservación del
inmueble de forma continuada y permanente constante el contrato, siendo un potestad del
arrendatario, el uso y conservación que le da a la vivienda que tiene arrendada.
Así pues, sólo con la restitución de la posesión al término del contrato, es cuando el
arrendador puede comprobar que el arrendatario ha cumplido con ese deber contractual.
Por lo tanto, dicha cláusula contraviene el art. 82.4 b y f del Texto Refundido de la Ley General
de Consumidores y Usuarios.
III.- LAS CLÁUSULAS QUE DISPONEN QUE LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO
HAN SIDO NEGOCIADAS INDIVIDUALMENTE COMO UNA IMPOSICIÓN O
RENUNCIA O LIMITACIÓN DE DERECHOS AL CONSUMO.
Esta cláusula ha sido declarada nula también por algunas Sentencias, pues a pesar de que la
Directiva comunitaria como hemos indicado anteriormente establece la exclusión del control
judicial de aquéllas cláusulas negociadas individualmente, en los últimos años, son múltiples las
Sentencias tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea,
especialmente en materia de contratos de préstamos con garantía hipotecaria, donde se ha
resaltado y repetido que la carga de la prueba de la negociación individual es del empresario que
alega que ha sido negociada individualmente, por lo que ha sido declarada nula por contradecir
las normas legales de la carga de la prueba.
En este sentido, no hay que olvidar que se reitera en el artículo 32 de la Propuesta de Directiva
del Parlamento Europeo y del Consejo de 8 de octubre de 2008 sobre derechos de los
consumidores dispone que «[s]i el comerciante afirma que una cláusula contractual se ha
negociado individualmente, asumirá la carga de la prueba».
IV.- LA CLÁUSULA QUE IMPOSIBILITA LA ELECCIÓN DEL SEGURO DE
IMPAGOS AL ARRENDATARIO.-
Asimismo, otra cláusula cada vez más analizada en las Sentencias y que se viene declarando
claramente abusiva en los contratos de arrendamiento de vivienda entre un profesional y un
consumidor es la cláusula que imposibilita la elección del seguro de impagos al arrendatario y
entre otras, traemos a colación por ser la más reciente, la Sentencia núm. 3/2.023 dictada por el
Juzgado de Primera Instancia núm. 31 de Barcelona de 9 de enero del 2.023 y literalmente
al respecto reza: “…Considero del todo abusivo que la cláusula no se limite a obligar al
arrendatario a suscribir un seguro de impagos, sino a pagar la prima del seguro que ha
contratado el arrendador. También de forma análoga las SSTS motivaron la reforma legislativa,
LCI, artículo 17.3 de la Ley de Crédito inmobiliario ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario. Si bien mantiene la validez de este tipo de contratos
vinculados, condiciona la validez de los mismos, a que se otorgue la prerrogativa al consumidor
de contratar el seguro que más considere oportuno, y no el que se le imponga por el prestamista.
La imposibilidad de elegir el arrendatario el contrato de seguro de impagos, porque la cláusula
obliga al pago de la prima del seguro contratado por el arrendador, determina la abusividad del
contenido de esta cláusula, en todo caso: Sección 6 SAP Málaga 803/2017, de 7 de septiembre
“Pues bien, es obvio reseñar que lo que la entidad bancaria podrá exigir es que a la firma de la
póliza conste la existencia de un seguro que garantice desde el principio la existencia de un
mecanismo de solvencia del aseguramiento del pago del préstamo hipotecario, pero lo que no se
podrá incluir en la misma es que esta póliza tenga que suscribirse con la propia entidad bancaria
o con una «compañía concreta» impuesta por la entidad crediticia, al igual que no es posible
admitir, por su abusividad, la obligación del prestatario de continuar durante la vigencia de la
hipoteca con la póliza de seguro inicialmente contratada, pues pudiera ocurrir que el prestatario,
una vez transcurrido el primer año de la vigencia del préstamo, podría encontrar una
aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad aseguradora, extremos
que acaecen en el caso de autos en el que se impone al prestatario la adhesión al seguro colectivo
contratado por la entidad Credifimo con la compañía aseguradora Aegon, cubriendo riesgos de
defunción e invalidez absoluta y permanente, obligándose la parte prestataria «a continuar
adherida a dicho seguro durante el plazo de duración del presente préstamo, y hasta su
amortización definitiva» , lo que debe considerarse una cláusula abusiva y ser tenida por no
puesta, todo ello de conformidad con los arts. 88.1 y 87.6 TRLGDCU.”.
Así pues, es evidente que está al orden del día encontrar cláusulas abusivas en los contratos
celebrados entre profesionales y consumidores provocando un desequilibrio evidente entre las
partes y perjudicando a la parte débil del contrato que es el consumidor por lo que además de ser
éstas las más frecuentes y prejudiciales no se pueden descartar otras muchas que se pueden
encontrar analizando el concreto contrato.
