La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz, en su Sentencia número 200/2021, de fecha 4 de marzo de 2021, dictó una sentencia pionera, absolutamente rompedora y novedosa que zanja de forma definitiva una cuestión que ha hecho correr miles de litros de tinta y que creaba enorme controversia. En dicha sentencia, por fin, establece criterio al desestimar íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la entidad Unión de Créditos Inmobiliarios S.A., establecimiento financiero de crédito (Banco Filial del Grupo Santander), contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Jerez de la Frontera, con fecha 23 de febrero de 2018, que ya declaraba dicho sistema de amortización nulo.
Este sistema de amortización es empleado masivamente en la práctica totalidad de las hipotecas que hizo UCI a particulares – se estima en más de 250 mil en España, según fuentes del Banco de España-. Consistía básicamente en dividir la hipoteca en cuatro fracciones temporales. Una primera fracción de 3 cuotas, una segunda fracción temporal de 21 cuotas, una tercera fracción temporal de 60 cuotas y una cuarta fracción temporal de 300 cuotas, y cada una de las cuatro fracciones temporales iba con unas condiciones diferentes. Un verdadero galimatías que hacía incomprensible totalmente este tipo de sistema de amortización progresivo asimétrico.
La AP de Cádiz declara la nulidad del sistema de amortización de UCI en sus hipotecas por falta de transparencia.
En ningún momento les hicieron mención a los consumidores que durante esos primeros años se iba a incrementar el capital. Sorprendente el modus operandi de la entidad en la mayoría de los casos en que la oferta vinculante se la entregaban sólo un día antes de la firma del préstamo hipotecario.
Hasta tal punto lo hacía incomprensible que a los clientes les explicaban, según quedo demostrado en juicio, que el préstamo hipotecario iba a constar de dos partes: una fija durante cinco años, y a partir de ahí una segunda parte variable, pero en ningún momento les hicieron mención que durante esos primeros años se iba a incrementar el capital, aspecto que de haberlo conocido no lo hubieran aceptado ya que no es comprensible que se acepten este tipo de cláusulas en las cuales en vez de ir reduciendo el capital solicitado (sistema francés), éste vaya en aumento progresivo (sistema alemán o continental), unido a que durante un año tampoco se amortiza capital alguno. En ningún momento se hace mención ni se explica a los prestatarios la repercusión que tiene en el préstamo hipotecario la aplicación de la condición sobre anatocismo (artículo 317 CCo) y cuáles son sus efectos económicos. De la documentación precontractual que le aportó UCI tampoco se desprendía en absoluto la inclusión de que el sistema de amortización de la hipoteca iba a ser progresivo.
Es curioso matizar que la oferta vinculante se la entregaron sólo un día antes de la firma del préstamo hipotecario, en al mayoría de los casos. Además, la oferta vinculante que se la entregaron sólo un día antes de la firma del préstamo hipotecario (y la ley establece un límite de tres días), por lo que ni tan siquiera se cumplen los requisitos formales de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de préstamos hipotecarios pues, la entrega de la oferta vinculante no se realizó con tres días antes de antelación a la firma de la escritura pública, imposibilitando a los consumidores el poder verificar el borrador de la escritura en notaria con dicha antelación suficiente (infracción del artículo 5.2 en relación con el artículo 7.2 de la citada Orden Ministerial).
La Sala Quinta de la AP Cádiz determina que ante la existencia de evidentes errores materiales e infracción de la normativa bancaria y lo que, para la sala es más importante, la documental aportada a los autos, única prueba practicada, no permite adverar la existencia de una correcta información por parte de UCI a los consumidores sobre el pacto de capitalización de intereses remuneratorios vencidos y no satisfechos, incluidos en la fracción temporal tercera del sistema de amortización asimétrico progresivo, incumpliendo las exigencias jurisprudenciales propias del control de transparencia.
Al confirmar que es nulo el sistema de amortización, declara la nulidad de las siguientes cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario de fecha 3 de septiembre de 2010: el pacto de anatocismo y la amortización de la tercera fracción temporal de la cláusula segunda, y condena a UCI a eliminar dichas condiciones generales de la hipoteca, a calcular y rehacer el cuadro de amortización del préstamo, eliminando las consecuencias de dicho anatocismo en la primera y segunda fracciones temporales (las amortización en negativo de 675,48 euros y 4.560,67 euros), y a realizar la correcta amortización de cada una de las doce cuotas de la tercera fracción de 713,01 euros, con costas procesales.
ORIGEN
El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Cádiz, de forma bastante novedosa -hay algunos antecedentes, pero no muchos-, ha declarado nulo el sistema de amortización por cuatro tramos fraccionados que establece la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) en hipotecas. Por falta de transparencia y anatocismo.
El anatocismo es una práctica financiera por la cual cuando un cliente no abona el interés debido, éste se suma al capital pendiente de pago, lo que engorda la deuda y hace que se paguen intereses sobre intereses.
El caso analizado atañe a un matrimonio que en octubre de 2006 suscribió un contrato de préstamo hipotecario con UCI “por 180.000 euros y se puso en 296.000 transcurridos varios años».
El Juez ha declarado nula, y debe eliminarse del contrato, por allanamiento, la cláusula del préstamo hipotecario relativo a los intereses de demora, así como la nulidad de la cláusula de gastos y en definitiva como es menester obliga a recalcular la amortización.
Ha declarado nula, y debe eliminarse del contrato, por allanamiento, la cláusula del préstamo hipotecario relativo a los intereses de demora, así como la nulidad de la cláusula de gastos. Y obliga a recalcular la amortización.
Condena a la entidad demandada a que devuelva a estos consumidores 1.540,84 euros, más los intereses legales desde los pagos que realizaron.
También declara nula, y debe eliminarse del contrato, la cláusula relativa al anatocismo.
La reciente sentencia es la número 1846/2023, de 11 de octubre:
Este sistema consiste en que cada tramo va incrementado con la capitalización de intereses del artículo 317 del Código de Comercio. A la cuota que vence se le incrementan los intereses remuneratorios y en la siguiente se amortiza el principal incrementado con los intereses remuneratorios, lo cual es una verdadera aberración. Es algo que está prohibido y que se llama anatocismo.
Son prácticas usurarias, leoninas, que fueron prohibidas en su día por la Ley Azcárate de 1989.
Además, el magistrado destaca que el carácter excepcional del anatocismo exige un pleno conocimiento por parte del consumidor, con una advertencia clara y una información precisa.
Según explica, en este caso concreto, “no prueba la entidad demandada que haya informado a la prestataria demandante de una forma suficiente sobre el significado de la cláusula, que por su redacción exige la posesión de unos conocimientos mínimos, que no posee el consumidor medio, para poder entender la significación económica de la cláusula, es decir que en el caso de que se aplicaran intereses de demora, los mismos se podrían imputar al capital del préstamo”.
Por tanto, procede la nulidad de esa cláusula.
Los bancos hacen más daño al ciudadano de a pie es con los sistemas de amortización, es decir, en vez de utilizar el tradicional, que es el sistema francés, se está utilizando el sistema progresivo alemán en cuatro fracciones y con la capitalización de intereses del perverso sistema del anatocismo.
En definitiva, La principal peculiaridad de estas hipotecas es el sistema de amortización, que lejos de inspirarse en el sistema de amortización francés (el vigente en una hipoteca convencional), permite el anatocismo, es decir, la capitalización de intereses. De esta forma, miles de familias no habrán amortizado por completo su préstamo al finalizar el periodo pactado porqué la deuda aumenta al mismo tiempo que aumentan los intereses debidos. Además, estas hipotecas están referenciadas al índice de IRPH que tradicionalmente se ha situado por encima del Euribor, lo que suponía un previsible encarecimiento de la hipoteca.
